Покупка директно от инвеститор в Центъра (без комисион): пълният гид 2025

Pirotska Residence стъпва на 30 години опит в жилищното строителство и продажби на ново строителство, което превръща целия път – от първия оглед до въвеждане в експлоатация – в прозрачен и предвидим. Този материал е практичен, ориентиран към решение и подготвен, за да вземеш информирано решение за апартаменти в Центъра без излишни рискове и с максимална яснота по всеки етап.

Цени и наличности (ориентир)

Цени от: 1 917 €/кв.м (≈ 3 749.33 лв./кв.м). Тази отправна стойност е индикативна и се влияе от етажност, изложение, степен на завършеност, складови помещения и паркоместа.
Примери за бюджетиране (ориентир):

• Едностаен/компактен двустаен с нетна площ ≈ 65 кв.м → ≈ 124 605 €.

• Двустаен с нетна площ ≈ 85 кв.м → ≈ 162 945 €.

При директна комуникация с инвеститора получаваш актуална информация за наличности, възможни промени по разпределението и пакетни предложения за паркомясто/склад. За да не пропускаш нови единици, следи вътрешния списък „Апартаменти в Центъра“.

За кого е директната покупка и какво печелиш

Основни ползи с пряк ефект върху бюджета и контрола:

• Без комисионна към посредник – типично спестяване 2–3% от цената на имота. При 250 000–350 000 € това са 5 000–10 500 €, които могат да се реинвестират в кухня, уреди или интериор.

• Пряк достъп до информация – етапност, протоколи, спецификации, срокове, възможности за промени.

• По-бързи решения – договаряне на условията директно: график на плащанията, етапни приемки, паркоместа, довършителни работи.

• Проследимост – документален ред, ясно разписани отговорности, протоколи на всеки етап.

Кога брокер все пак добавя стойност (баланс):
Ако нямаш време/опит в преговорите, ако продаваш текущ имот паралелно или ако се касае за специфична ипотечна структура. Директната покупка не изключва експертно мнение; просто ти дава избор и контрол.

Чеклист за доверие: пълна проверка на инвеститора (30 години опит)

Този раздел обединява всички ключови проверки в един концентриран чеклист, за да можеш да прецениш на една страница. Запази си го – това е практичният инструмент, който пази бюджета и времето ти.

Публични източници

• Търговски регистър – актуално състояние на дружеството, собственост, промени, обезпечения.

• Разрешение за строеж – номер, дата, валидност, наличие на изменения и съответствие с проекта.

• ДНСК/Община – издадени актове, предписания и статус по сигнали (ако има).

Документи преди подпис

• Право на строеж/нот. акт за земята – ясна проследимост на основанието за строеж.

• Инвестиционен проект + спецификации – фасадни системи, топло- и звукоизолация, дограма, ОВК/термопомпа, общи части, асансьори.

• Етап на строежа – текущ акт (виж следващия раздел); изискай междинни протоколи и график.

• Платежен график – обвързан с етапи и подписани протоколи; опция за ескроу сметка.

• Гаранционни срокове – строително-монтажни работи, фасада, инсталации, общи части.

Червени флагове

• Несъответствия между обещани спецификации и проект/договор.

• Прекомерен депозит без ясни условия за възстановяване и срокове.

• Неясен статут на земята или изменения по разрешението за строеж без документирана следа.

• Забавяне/отказ за предоставяне на протоколи и приемо-предавателни документи.

Акт 14, Акт 15 и Акт 16 — обяснени накратко

Разбирането на трите етапа спестява недоразумения и ти позволява да планираш плащанията по факти, а не по обещания.

Акт 14 – Груб строеж

Потвърждава, че конструкцията е завършена (плочи, стени, покрив). Обикновено е референтна точка за междинно плащане. На този етап вече се вижда реалната геометрия на имота.

Акт 15 – Приемане от инвеститора

Комисия приема изпълнените СМР от строителя и съставя протокол със забележки и срокове за отстраняване. Изискай писмено доказателство за корекциите, преди следващо плащане.

Акт 16 – Годност за ползване / Разрешение за ползване

Сградата е официално въведена в експлоатация и може да се ползва. Добра практика: финалното плащане/нотариалното прехвърляне да е обвързано с Акт 16 или ясно дефиниран срок и неустойки.

Мини контролен списък: Разрешение за строеж → Акт 14 → Акт 15 (лист със забележки + отстраняване) → Акт 16 → въвеждане в експлоатация.

Пътят на купувача без комисион — стъпка по стъпка

1) Финансово планиране
Оцени бюджета с 1–2 банки; провери диапазон по LTV, месечна вноска и такси по кредита. Планирай буфер 3–5% за общински данък, нотариални такси и вписване.

2) Резервация/депозит
Уточни размера, срока на валидност и ясни условия за възстановяване (напр. отказ от банка, промяна по вина на продавача). Желателно е депозитът да е обвързан с етап/протокол, а не с отворени формулировки.

3) Предварителен договор
Фиксирай цена, разпределение, график на плащанията, клаузи за забавяне, форсмажор и възможност за ескроу. Добави списък с материали и възможни индивидуални промени с ясни срокове.

4) Междинни проверки
Прави огледи по етапи. Изисквай протоколи за СМР, снимкова документация и потвърждение за срокове. Система с ясни контактни точки намалява стреса и ускорява вземането на решения.

5) Приемане на имота
Състави лист със забележки, фиксирай срокове за отстраняване и уговори повторен оглед. Добра практика е част от плащането да е свързано с приемането без съществени забележки.

6) Нотариално изповядване
Финален преглед на документите, акт за собственост, такса вписване. Подготви административните стъпки след сделката (партиди, входна такса на етажната собственост).

7) Следпродажбено обслужване
Ясни гаранционни процедури, контакт за поддръжка и приемане на общи части. Добре управляваните общи части пазят стойността и намаляват бъдещи разходи.

Финансова изгода и сценарии

Спестяване от комисионна

• Цена 250 000 € → 2% = 5 000 €, 3% = 7 500 €.

• Цена 350 000 € → 2% = 7 000 €, 3% = 10 500 €.

Тези средства често стигат за вградена кухня, уреди от среден клас, осветление и първоначални текстили. В луксозния сегмент оптимизацията на бюджета по този параграф е реално конкурентно предимство на модела „директно от инвеститор“.

Индикативни разчети по площ (с базова стартова цена 1 917 €/кв.м)

• 65 кв.м → ≈ 124 605 €;

• 85 кв.м → ≈ 162 945 €.

В лева (индикативно): 3 749.33 лв./кв.м. Финалната цена отразява идеални части, избрано паркомясто, степен на завършеност и индивидуални подобрения (разширена ел. инсталация, допълнителни контакти, обзавеждане на мокри помещения и др.).

Как Pirotska Residence отговаря на ключовите въпроси на купувача

• Локация в Центъра – достъп до транспорт, културни точки и услуги на пешеходна дистанция; ликвидност при бъдеща препродажба.

• Съвременно ново строителство – предвидими срокове, документална проследимост, етапни протоколи, качествен контрол.

• Енергоефективност и акустика – пакетни решения за топло- и звукоизолация, модерни ОВК системи/термопомпа, по-ниски експлоатационни разходи.

• Функционални планировки – 1–3 стаи с мисъл за съхранение, светлина и ежедневна ергономия (ниши, перално/склад).

• Прозрачна комуникация – директен контакт с инвеститора, бърза обратна връзка и персонализирани решения в рамките на проекта.

Често задавани въпроси

Връща ли се депозитът при отказ?
Възможно е, ако това е разписано ясно: срок на валидност, причини за отказ (напр. отказ от банка), срок и начин за възстановяване. Избягвай клаузи с двусмислие.

Кога подписвам предварителния договор?
След резервация и завършена проверка на документите. Договорът трябва да фиксира цена, срокове, етапни плащания и спецификации.

Мога ли да променя разпределението/материали?
Да, до конкретен етап. Нужно е писмено одобрение; възможни са доплащания и промяна на срокове.

Какво означават Акт 14/15/16 за мен като купувач?
Това са етапните маркери – от конструкция (Акт 14) през приемане на СМР (Акт 15) до въвеждане в експлоатация (Акт 16). Привързвай плащанията към тях.

Нужен ли е брокер при директна покупка?
Не е задължителен. Има стойност, ако нямаш време/опит или ако продаваш имот паралелно. Директната покупка дава контрол, но не забранява допълнителен експертен поглед.

Призиви към действие 

1. Изтегли „Чеклист за проверка на инвеститор (PDF)” – главният lead magnet, минимална бариера за вход, максимална стойност.

2. Запази оглед – кратка форма с предпочитани дни и часове; удобни слотове през седмицата и уикенд.

3. Абонирай се за месечен строителен апдейт – реални снимки/протоколи, обобщение на напредъка по актове.

Допълнителни съвети за оглед и преговори

• Огледи в различни часове – провери осветеността, шумовия фон и трафика сутрин/вечер.

• Технически детайли – питай за U-стойности на дограма/фасада, дебелина на изолацията, акустични решения между апартаменти и към стълбище/асансьор.

• Поддръжка на общи части – виж бюджет за поддръжка, какво включва (почистване, осветление, асансьор, озеленяване), кой управлява етажната собственост.

• Паркиране/съхранение – огледай реални паркоместа и складове; провери чисти височини, рампи и широчини за маневра.

• Договорни клаузи – фиксирай срокове, неустойки и етапни приемки; при индивидуални промени разписвай всичко в приложение с точни спецификации.

Вътрешна навигация

• „Апартаменти в Центъра“ – актуални наличности и разпределения.

• „Pirotska Residence — Сграда“ – описание, етапност, материали, общи части.

• „Stop депозит: рискове и възстановяване“ – разширен правен ракурс и шаблони.

• „Надежден инвеститор: как да проверите“ – детайлен юридически гид и регистри.

Кратък финален акцент:
Директната покупка от инвеститор е ефективен път към ново строителство в Центъра, когато комбинираш правилната проверка, етапни приемки по Акт 14/15/16 и ясно разписан договор. При цени от 1 917 €/кв.м (≈ 3 749.33 лв./кв.м) и фокус върху енергоефективност, акустика и функционални планировки, Pirotska Residence предлага модерна градска среда с предвидим бюджет и висока ликвидност във времето. Най-добрата първа стъпка е простичка: изтегли чеклиста, сравни наличностите и запази оглед в удобен за теб ден.