Ипотечен кредит за самоосигуряващо се лице: доходи, документи и подготовка
Самоосигуряващото се лице може да кандидатства за жилищен или ипотечен кредит. Няма обаче законова формула, по която всяка банка е длъжна да признае една и съща част от оборота, печалбата или дивидента. Кредиторът оценява кредитоспособността и може да поиска доказателства за източника и размера на дохода, както и допълнителни документи. В наръчника си БНБ посочва годишната данъчна декларация като пример за доказване на доход и изрично отбелязва, че кредиторът може да откаже след оценката.
Затова най-сигурният ред е първо да получите предварителна оценка върху реално декларираните доходи, а после да поемате риск с невъзстановимо капаро. Вашият оборот, счетоводна печалба, осигурителен доход и личен разполагаем доход са различни величини. Не приемайте предварително коя от тях и в какъв размер ще използва банката.
Регулаторните и банковите източници са проверени на 19 август 2026 г. Публичните условия на банките се променят. Линковете и списъкът с документи трябва да се проверят отново в деня на публикуване и преди реално кандидатстване.
„Самоосигуряващ се“ не е един банков профил
Свободна професия, едноличен търговец, съдружник или собственик на дружество, управител по договор и лице с доходи по граждански договор не са непременно един и същ правен или доходен профил. Един човек може да получава едновременно личен труд, възнаграждение за управление, дивидент и наем. Банката трябва да знае точния източник, а не само общата сума.
Подгответе кратко и проверимо обяснение: от каква дейност идва доходът, на какво правно основание се получава, къде е деклариран и по коя сметка постъпва. Ако доходът идва чрез дружество, отделете оборота на дружеството от сумите, действително получени от Вас като физическо лице.
Какво публикуват банките към 19 август 2026 г.
Публичните документи не дават единен списък само за самоосигуряващи се лица. Те все пак показват, че банките разглеждат доказателства извън трудова заплата и че окончателният набор е индивидуален.
| Банка | Какво установява официалният източник |
|---|---|
| Банка ДСК | Актуалният списък изисква документ за доказване на доход при предварително или окончателно одобрение. Банката извършва отделно пазарна оценка и правен анализ на обезпечението. Списък с документи от 29 май 2026 г. |
| ОББ | Публикуваният списък включва справка-декларация за доходите по образец на банката и удостоверение за наличие или липса на задължения по чл. 87, ал. 6 ДОПК сред основните документи. Официална информация за ипотечен кредит |
| Fibank | Официалната продуктова страница посочва при необходимост годишни данъчни декларации, граждански договори, договори за наем и други доказателства за доход; банката може да поиска и други документи. Жилищен/ипотечен кредит „Право на избор“ |
| УниКредит Булбанк | Публикуваният формуляр за физическо лице от 2025 г. има отделни полета за доход от собствен бизнес, наеми и дивиденти, наред с трудов доход и пенсия. Искане за кредит на физическо лице, формуляр 2025 |
Таблицата не е класация и не обещава одобрение. Тя показва само какво е публично заявено на посочената дата. Точните периоди, коефициенти и допълнителни доказателства са част от вътрешната оценка или индивидуалната оферта и трябва да се потвърдят директно.
Как да подготвите доказателствата за доход
Започнете с документите, които действително съществуват за Вашия вид доход. Това могат да бъдат подадени годишни данъчни декларации, договори, счетоводни отчети на свързано дружество, банкови извлечения и документи за публични задължения. Не изпращайте произволен пакет към всички банки. Поискайте писмен индивидуален списък от всеки кредитор, защото публичните списъци са общи и допускат допълнителни изисквания.
Проверете дали документите разказват една и съща история. Договорът трябва да обяснява постъплението, данъчната декларация трябва да отразява приложимия доход, а извлечението да позволява проследяване на плащането. Ако има сезонност или еднократна голяма сума, обяснете я с документ, вместо да очаквате банката да я приеме като повтарящ се месечен доход.
Преди кандидатстване може да поискате собствена справка от Централния кредитен регистър. ЦКР съдържа данни за кредитната задлъжнялост, включително за съдлъжници и поръчители, а БНБ предлага заявление и по електронен път. Вижте информацията и заявленията на БНБ за ЦКР.
Какво означават лимитите на БНБ
За кредитите на домакинства, обезпечени с жилищен имот в България, БНБ прилага от 1 октомври 2024 г. три основни ограничения: кредитът спрямо стойността на обезпечението е до 85%, плащанията по дълга спрямо месечния доход са до 50%, а максималният срок е 30 години. Общият одобрен размер на отклоняващите се кредити през текущото тримесечие не може да надхвърля 5% от общата брутна стойност на новоотпуснатите или предоговорените кредити през предходното тримесечие. Точните нива и изключението са публикувани от БНБ.
Това са максимални регулаторни граници, не право на кредит. Банката може да приложи по-нисък допустим кредит, по-високо собствено участие или по-кратък срок според оценката на кредитоспособността и обезпечението. При самоосигуряващ се кандидат решаващият практически въпрос е какъв месечен доход ще признае конкретната банка по своята методика.
Предварителната оценка не одобрява имота
Дори когато кредиторът е оценил дохода, имотът остава отделна част от решението. Официално описаният процес на Банка ДСК например включва предварително одобрение, пазарна оценка, правно становище за обезпечението и едва след това окончателно одобрение. Процесът е описан на продуктовата страница на банката.
Ако договорената цена е над приетата от банката стойност или правната проверка открие проблем, предварителната оценка на Вашия доход не покрива разликата и не премахва риска по договора с продавача. Нека адвокат прегледа какво се случва с платената сума при отказ, по-ниско финансиране или неприет имот. Не разчитайте, че защитна клауза съществува, ако не е записана ясно.
Често задавани въпроси
Колко години история са нужни?
Няма един законов срок и проверените публични страници не установяват общ банков минимум за всички самоосигуряващи се кандидати. Поискайте от всяка банка да потвърди приложимия период за точния Ви доходен профил.
Оборотът счита ли се за личен доход?
Не приемайте това автоматично. Оборотът на дейността, счетоводната печалба, осигурителният доход и получените лично суми са различни. Само кредиторът може да потвърди коя доказана величина използва и с какви корекции.
Може ли съдлъжник да помогне?
Банката оценява и неговите доходи и задължения. Съдлъжникът поема действително договорно задължение, а ЦКР поддържа информация и за съдлъжници. Това не е формален подпис без финансов риск.
Предварителното одобрение гарантира ли кредита?
Не. Остават окончателната оценка на кредитоспособността, пазарната оценка, документите и правната проверка на имота, както и изпълнението на условията на конкретната оферта.
Проверени първични източници
- БНБ: наръчник за ипотечни кредитополучатели
- БНБ: кредитни стандарти за жилищни имоти
- БНБ: Централен кредитен регистър
- Банка ДСК: списък с документи за ипотечен кредит
- ОББ: основни документи за ипотечен кредит
- Fibank: документи за жилищен/ипотечен кредит
- УниКредит Булбанк: искане за кредит на физическо лице
Кредитната оценка и проверката на имота вървят по различни линии. Ако купувате в строеж, прегледайте отделно правата и прехвърлянето преди въвеждане в експлоатация, а преди капаро поискайте от избраната банка писмен списък с документите за Вашия профил.