Покупка на имот с наемател: договорът не изчезва със сделката

Продажбата на отдаден имот не прекратява автоматично наема. Какво ще обвърже купувача зависи от вписването на договора, неговата достоверна дата, владението на наемателя и уговорените условия. Затова заетият апартамент не се купува само с нотариален акт. Купувате и действащо отношение, което трябва да бъде разбрано и предадено.

Законът урежда три основни ситуации. Вписаният договор остава в сила спрямо приобретателя. Невписан договор с достоверна дата го обвързва до уговорения срок, но за не повече от една година след прехвърлянето. Ако договорът няма достоверна дата, но наемателят държи имота, отношението обвързва купувача като безсрочен наем. ЗЗД, чл. 237

Правните източници са проверени на 21 август 2026 г. „Достоверна дата“ е правен термин, а не просто датата, написана върху листа. Адвокат трябва да приложи правилата към конкретния договор, анексите и фактическото ползване.

Проверете както регистъра, така и жилището

Справката в Имотния регистър може да покаже вписан договор за наем, но чистата справка не доказва, че имотът е свободен. Агенция по вписванията: Имотен регистър Поискайте договора, всички анекси, доказателства за плащания и кореспонденция за прекратяване. При оглед установете кой реално ползва жилището и на какво основание.

Сравнете страните, срока, наема, падежа, депозита, правилата за индексация и прекратяване. Проверете дали има поднаем, неплатени суми, предизвестие или спор. Ако продавачът обещава свободно владение, срокът и доказателството за освобождаване трябва да са условие по сделката, не устно очакване.

Доходът също има дата на предаване

Купувачът и продавачът трябва изрично да разпределят наема за месеца на сделката, предварително платените периоди и неполучените вземания. Договорете от коя дата наемателят плаща на новия собственик и кой го уведомява. Избягвайте ситуация, в която и двамата претендират една и съща сума или никой не носи отговорност за старо задължение.

Същото важи за гаранционния депозит. Чл. 237 ЗЗД не доказва сам по себе си, че сумата автоматично е преминала при купувача. Запишете размера, състоянието на депозита, основанието за евентуални удръжки и начина, по който продавачът го предава или го приспада в разплащането по сделката.

Приключете с тристранен протокол между продавач, купувач и наемател, когато това е възможно. В него могат да се потвърдят контактите, ключовете, показанията на уредите, платеният наем, депозитът и банковата сметка за бъдещи плащания.

Ако искате да освободите имота

Не приемайте, че новият собственик може веднага да извади наемателя. При безсрочен наем законовото правило е едномесечно предизвестие, но договорът и конкретните факти трябва да се прегледат. ЗЗД, чл. 238 При срочен или вписан договор възможностите могат да бъдат по-ограничени.

Ако свободното владение е необходимо за Вашето нанасяне или ремонт, направете го условие за приключване на сделката. Ако целта е инвестиция, оценете качеството на действащия договор и реалното плащане, вместо да капитализирате рекламния наем като сигурен доход.

Как се оценява зает инвестиционен имот

Действащият наем може да спести период без доход, но може и да заключи цена под пазара или неудобни условия. Прегледайте историята на плащанията, оставащия срок, договорената индексация, разходите на наемодателя и необходимите ремонти. Доходността се смята по реално получаваното, не по обяви за свободни апартаменти.

Проверете дали договорът позволява огледи, ремонти и достъп при аварии. Ако има непогасени сметки или повреди, уредете отговорността преди прехвърлянето. Купуването на доход е полезно само когато знаете как е създаден и какви задължения вървят с него.

Често задавани въпроси

Мога ли да прекратя наема веднага след покупката?

Не автоматично. Отговорът зависи от вписването, достоверната дата, срока и клаузите на договора, както и от фактическото ползване.

Депозитът преминава ли автоматично към купувача?

Не разчитайте на това без изрична уредба. Опишете сумата и предаването ѝ в документите по сделката и уведомете наемателя.

Достатъчна ли е чиста справка от Имотния регистър?

Не. Невписан договор или фактическо ползване също могат да имат правни последици. Проверете документите и самия имот.

Проверени първични източници

За планирането на дохода използвайте отделно ръководството за отдаване под наем и разходите на наемодателя. Тази статия остава върху риска при придобиването.

Разгледайте Pirotska и сравнете покупка с действащ наем с нов инвестиционен имот в центъра на София.