Доходност от наем на апартамент в центъра на София: реален разчет за 2026

Брутна срещу нетна доходност: разликата, която инвеститорите пропускат

Как се изчислява брутната доходност

Брутна доходност (%) = (Годишен наем / Покупна цена) x 100. При апартамент за 400 000 лв. и месечен наем 1 600 лв. (19 200 лв. годишно) брутната доходност е 4,8%. Тази стойност показва доходността преди всякакви разходи и данъци. Тя е полезна за бързо сравнение между имоти, но не е реалистична мярка за рентабилност.

Какво включва нетната доходност

Нетната доходност отчита: данък доход от наем (10% върху 90% от получения наем при физически лица), такса смет и местен данък, разходи за ремонти и амортизация на обзавеждане, периоди без наемател и евентуална такса за управление при наем чрез агенция. При добър апартамент в центъра с нисък процент на незаетост реалната нетна доходност е между 3% и 4,5% годишно.

Пазарни наеми в центъра на София по тип апартамент

Данните по-долу са ориентировъчни, базирани на публично достъпни портали (imot.bg, alo.bg, investor.bg) към края на 2025 - началото на 2026 г. Реалните наеми при конкретна сделка зависят от завършеността, обзавеждането, паркоместото и точния адрес.

Апартаментите с паркомясто в центъра командват наем с около 100-150 евро по-висок от сходни имоти без паркиране. Паркоместото е самостоятелно предимство при пазарна реализация.

Данък доход от наем: как се изчислява

Изчисление на данъка при дългосрочен наем

При месечен наем 1 000 евро (около 1 956 лв.) годишният доход е около 23 472 лв. Нормативно признатите разходи са 10%, тоест данъчната основа е 90% = 21 125 лв. Данъкът е 10% = около 2 113 лв. годишно, или около 176 лв. на месец. Ако имотът е придобит с ипотека, лихвите по кредита не се приспадат от данъчната основа при физически лица.

Деклариране и срокове

Доходите от наем се декларират в годишна данъчна декларация по чл. 50 ЗДДФЛ, подавана до 30 април на следващата година. Декларацията може да се подаде по електронен път, на място в офис на НАП или по пощата. За самите плащания най-сигурният вариант е банков превод или писмен документ между страните, който удостоверява получената сума.

Разходи, които намаляват нетната доходност

Такса смет и местен данък

Таксата за битови отпадъци и местният данък за недвижими имоти са ежегодни задължения на собственика. Конкретният размер зависи от данъчната оценка на имота и действащите ставки на Столична община. Такса смет се определя отделно.

Амортизация на обзавеждането и ремонти

Наемен апартамент с обзавеждане изисква периодична подмяна на уреди, мебели и малки ремонти. Реалистична оценка е 1-2% от стойността на обзавеждането годишно, плюс между 0,5% и 1% от стойността на имота за ремонти на около 10-15 години. При по-кратко планиране заложете поне 1 000-2 000 лв. годишно за тези разходи при нов апартамент.

Такса за управление при наем чрез агенция

При дългосрочен наем агенциите вземат обикновено еднократно един месечен наем при намиране на наемател. При управление на имота (събиране на наема, комуникация с наемателя) таксата е около 10% от наема месечно. При самостоятелно управление на имота тези разходи отпадат.

Периоди без наемател

При качествен апартамент в центъра на София периодите без наемател са сравнително редки заради ограниченото предлагане и стабилното търсене. Реалистичният заложен процент при дългосрочен наем е между 5% и 8% от годишния наем (около 3-4 седмици годишно). При нов апартамент в добро местоположение процентът обикновено е в долния край.

Реален пример с конкретни числа

Ако имотът е придобит с ипотека, лихвите по кредита не се включват в горния разчет, тъй като той показва доходността на имота, а не на собствения капитал. При 20% самоучастие и 80% ипотека доходността на собствения капитал може да е значително по-висока при ливъридж.

Как адресът влияе на наема и запълняемостта

Близост до метро и офис зони

Наемателите с по-висок доход - служители на международни компании, консултанти, дипломати - ценят преди всичко достъпността до работното място. Апартамент на пешеходна дистанция от метростанция или основен офис квартал се отдава по-бързо и по-стабилно от сравним апартамент без тази характеристика.

Pirotska Residence е в непосредствена близост до метростанции (Сердика, Лъвов мост) и до ключови офис и административни адреси в центъра на столицата. Тези фактори пряко влияят на запълняемостта и постижимия наем.

Паркирането като множител на наема

В центъра на София паркоместото е хроничен дефицит. Апартамент с включено паркомясто командва наем с около 100-150 евро по-висок от сходен имот без паркиране. Върху годишна база това е 1 200-1 800 евро допълнителен доход, при инвестиция от около 15 000-20 000 лв. за паркомясто в нова сграда.

Дългосрочен срещу краткосрочен наем в центъра на София

Предимства на дългосрочния наем

Дългосрочният наем с договор за поне 1 година дава стабилен месечен доход, по-малко амортизация на имота и по-ниски оперативни разходи. При наемател с добър профил - стабилен доход, препоръки - управлението е минимално. Данъчното третиране е по-просто: само годишна декларация.

Краткосрочен наем: по-висока доходност, по-висок риск

При краткосрочен наем чрез платформи (Booking, Airbnb) апартамент в центъра на София може да генерира по-висок брутен доход при добра заетост. Но разходите за управление, почистване, комунални услуги и по-честа амортизация са значително по-високи. Новата европейска рамка за краткосрочно настаняване (Регламент (ЕС) 2024/1028) повишава изискванията за регистрация и обмен на данни, което добавя административен елемент към този модел.

За договорната страна при отдаване под наем - договор, депозит, данъци и управление - вижте статията Отдаване под наем на апартамент в центъра на София 2026.

Инвестиция в центъра на София срещу периферни квартали

Защо по-ниска брутна доходност не означава по-лоша инвестиция

В периферен квартал апартамент за 200 000 лв. с наем 700 лв./мес. дава 4,2% брутна доходност. В центъра апартамент за 450 000 лв. с наем 2 000 лв./мес. дава същите 4,2% брутно. Разликата е в риска: периферният имот е по-уязвим при икономическо забавяне (по-голяма незаетост, по-слабо търсене), докато централните адреси задържат търсенето и стойността значително по-добре.

Ценови ръст в центъра на София

Цените на апартаменти в центъра на София бележат устойчив ръст. По данни на Numbeo и имотни портали, средната офертна цена в центъра на Sofia към края на 2025 г. е около 3 500 евро/кв.м., с реални сделки между 2 700 и 4 100 евро/кв.м. Потенциалният капиталов доход (ръст на стойността) допълва наемната доходност и трябва да влезе в общата оценка на инвестицията.

Как да оцените потенциала на конкретен апартамент - вижте наличните имоти в Pirotska Residence директно от инвеститора.

Често задавани въпроси

Каква е реалната доходност от наем в центъра на София?

Нетната доходност при дългосрочен наем в центъра на София е приблизително 3-4,5% годишно след данъци и разходи. Брутната доходност е 4-6%. Разликата идва от данък доход (9% от наема), разходи за поддръжка и периоди без наемател.

Как се изчислява данъкът при наемен доход от апартамент?

Физическите лица плащат 10% данък върху 90% от получения наем (нормативно признати разходи 10%). Реалната тежест е 9% от брутния наем. Декларирате ежегодно в НАП до 30 април. Ако сте юридическо лице, данъчното третиране е различно.

По-добре ли е дългосрочен или краткосрочен наем в центъра на София?

Зависи от целта. Дългосрочният наем дава предвидимост и по-ниски оперативни разходи. Краткосрочният може да генерира по-висок брутен доход при активно управление, но изисква значителни разходи за почистване, обзавеждане и регистрация по европейската регулация.

Има ли значение дали апартаментът е ново строителство?

Да. Новото строителство с по-висок енергиен клас и модерно разпределение командва по-висок наем и привлича по-взискателни наематели с по-стабилен доход. По-ниски са и разходите за ремонти в първите години. Гаранционната отговорност на строителя допълнително намалява риска.

Паркоместото добавя ли реална стойност при наем?

Да. Апартамент с паркомясто в центъра на София командва наем с около 100-150 евро по-висок на месец. Годишно това е 1 200-1 800 евро допълнителен доход. В центъра паркоместата са оскъдни и наемателите с по-висок стандарт почти винаги ги търсят.

Трябва ли да декларирам дохода от наем в НАП?

Наемодателят е длъжен да декларира дохода от наем в годишна данъчна декларация по чл. 50 ЗДДФЛ. Ако сте регистриран по ЗДДС (наемодатели с облагаем оборот над 100 000 лв.), задълженията са различни. При дългосрочен наем на жилище от физическо лице за жилищни нужди - не се начислява ДДС.

Как да изчисля брутната доходност бързо?

Формулата е: (Месечен наем x 12 / Покупна цена) x 100. При наем 2 000 лв. и цена 450 000 лв.: (24 000 / 450 000) x 100 = 5,3%. За нетна доходност извадете приблизително 1-1,5 процентни пункта за данъци и разходи.