Апартамент в строеж преди Акт 16: какво притежавате и как се прехвърля

Текстът по-долу е информационен преглед на практиката, не правна консултация: конкретната сделка винаги се структурира с адвокат по вещно право, по конкретните документи.

Накратко

Преди Акт 16 купувачът на апартамент в строеж притежава или право на строеж върху конкретен обект (при нотариален акт), или права по предварителен договор (без вещно право). И двете по правило могат да се прехвърлят: правото на строеж - с нотариален акт, правата по предварителен договор - чрез прехвърляне, обичайно със съгласието на инвеститора. Формата на сделката и данъчното третиране се различават по етап и се уточняват с юрист.

Какво притежавате, докато сградата няма Акт 16?

Отговорът зависи от документа, който сте подписали. При покупка на апартамент в строеж има два основни варианта и те дават различни права.

Нотариален акт за право на строеж

Първият вариант е нотариален акт за учредено или прехвърлено право на строеж за конкретен самостоятелен обект. Тук имате вещно право, вписано в имотния регистър - най-силната позиция преди завършването на сградата.

Предварителен договор

Вторият вариант е предварителен договор: инвеститорът се задължава да ви прехвърли собствеността на определен етап, обикновено след достигане на груб строеж или след въвеждане в експлоатация. До окончателния договор притежавате облигационни права - вземане срещу инвеститора, не вещно право върху имота.

Кой вариант е приложим зависи от практиката на инвеститора и етапа, на който купувате. Какво да гледате в самата оферта - цена, площи, срокове и начин на прехвърляне - сме разгледали в статията за четенето на оферта от инвеститор в центъра на София.

Как етапите на сградата определят правата ви?

Строителните актове маркират моментите, в които правният режим на обектите в сградата се променя. По чл. 181 от Закона за устройство на територията правото на строеж върху обект в сграда може да бъде предмет на прехвърлителни сделки от учредяването му до завършването на сградата в груб строеж; след този момент предмет на сделка е вече изграденият обект или самостоятелни части от него.

Практически това означава три фази - като ориентир, не като точна правна дефиниция:

1.     Преди завършване в груб строеж: прехвърля се право на строеж върху бъдещия обект - с нотариален акт.

2.     След удостоверяване на завършването в груб строеж по реда на чл. 181 ЗУТ (момент, който в практиката се свързва с Акт 14) до Акт 16: предмет на сделка е вече изграденият обект или самостоятелни части от него - също с нотариален акт.

3.     След Акт 16: сградата е въведена в експлоатация и сделките са обичайна покупко-продажба на завършен имот.

Какво точно удостоверява всеки от трите акта и какви проверки позволява на купувача е обяснено подробно в наръчника за Акт 14, Акт 15 и Акт 16.

Може ли да продадете апартамент, купен на зелено, преди Акт 16?

Да - и двата типа права се прехвърлят, но по различен ред. Това е важно за всеки, който купува с инвестиционна цел или допуска промяна в плановете си.

Търсенето на такива сделки е реално: купувачи, изпуснали старта на желан проект, често са готови да платят премия за обект в напреднал строеж - особено в централните части на София, където изборът на апартаменти център в нови сгради е хронично малък. Именно затова правото да прехвърлите позицията си има стойност само по себе си, дори никога да не го използвате.

Прехвърляне с нотариален акт

Ако притежавате право на строеж или обект в груб строеж по нотариален акт, продажбата е нотариална сделка: нов нотариален акт, вписване, местен данък и такси. Важен детайл: отношенията с инвеститора по договора за строителство не преминават автоматично във всички случаи - как се урежда встъпването на новия собственик в тях зависи от документите по конкретната сделка и се проверява предварително с юрист.

Прехвърляне на права по предварителен договор

Ако имате само предварителен договор, правата ви по него по правило могат да се прехвърлят на трето лице. Важно уточнение: цесията в тесен смисъл прехвърля вземане (право), докато прехвърлянето на цялата ви позиция по договора - и правата, и задълженията - изисква отделно уреждане и обикновено участие или съгласие на инвеститора. Затова в практиката сделката се структурира като договор за прехвърляне на права и задължения, съчетан с уреждане на насрещните задължения към инвеститора. В преобладаващата практика прехвърлянето е обвързано със съгласието на инвеститора, а някои договори го изключват или предвиждат такса - конкретният ред е изцяло в клаузите на вашия договор.

Такова прехвърляне не е нотариална сделка и не се вписва в имотния регистър - затова купувачът по него прави пълна проверка на веригата: оригиналния договор, платените вноски, задълженията и статута на строежа. Тази сделка се подготвя от юрист - не като препоръка, а като работен стандарт.

Кога препродажбата преди завършване е изгодна?

Препродажбата преди Акт 16 е изгодна, когато цената на имота е нараснала достатъчно през строителния период, за да покрие разходите по сделката и данъка върху печалбата. При проекти в силни локации разликата между цената „на зелено“ и цената при завършена сграда исторически е осезаема - точно тя е печалбата на ранния купувач.

В центъра на София този механизъм работи по-отчетливо, отколкото в периферията: предлагането на ново строителство в центъра на София е структурно ограничено, а търсенето на завършени жилища в него - постоянно. Терените за нови сгради в централните части се броят на пръсти, а всяка завършена сграда поглъща търсене, натрупано с години. За купувача на ранен етап това означава, че рискът на строителния период се компенсира от позиция на пазар с хронично ограничено предлагане - профил, който в периферните квартали с десетки конкуриращи се проекти просто не съществува. Кои проекти предстоят и как да сравните етапите им сме описали в прегледа на предстоящите строежи в центъра на София.

Насрещната сметка: препродажбата преди завършване се прави на по-тесен пазар. Купувачите на имот в строеж са по-малко от купувачите на готов дом и търсят отстъпка за поетия риск. Ако сроковете не ви притискат, изчакването на Акт 16 обикновено носи по-добра цена.

Какви данъци и разходи съпътстват препродажбата?

Данък върху печалбата

При продажба на вещно право или прехвърляне на договорни права може да възникне облагаем доход. Данъчната основа и възможните освобождавания зависят от вида на придобитото и прехвърленото право, документите за придобивната цена и конкретния режим по ЗДДФЛ. Изчислете последствията предварително със счетоводител или данъчен консултант - универсален извод тук няма.

Транзакционни разходи

Добавете и разходите по самата сделка: при нотариална форма - местен данък, нотариални и вписвателни такси; при прехвърляне на договорни права - евентуална такса на инвеститора и хонорар за правна проверка. Пълната картина на разходите при покупка в центъра сме разгледали в статията за реалната цена на апартамент в центъра на София.

Какви рискове трябва да проверите преди сделка с имот в строеж?

Проверката при имот в строеж има две нива: проектът и продавачът. И двете са задължителни, независимо дали купувате от инвеститора или от предишен купувач.

•     Правен статут на терена и сградата: собственост, учредено право на строеж, влязло в сила разрешение за строеж.

•     Тежести: ипотеки върху терена или обекта, възбрани, вписани искови молби. Как се прави проверката сме показали в статията за тежестите и реституционните рискове при имот в центъра.

•     При прехвърляне на правата по предварителния договор: цялата верига от оригиналния договор до последното анексиране, платените суми срещу документи и съгласието на инвеститора.

•     Съответствие между обещаното и проектното: площи, изложение, паркомясто, общи части - по одобрените проекти, не по брошурата.

•     Историята на инвеститора: завършени сгради, спазени срокове, качество след години експлоатация.

Правилото от практиката: колкото по-ранен е етапът и по-сложна веригата от прехвърляния, толкова по-задълбочена трябва да е проверката.

Кои грешки струват най-скъпо при сделки в строеж?

Грешките при сделки с имот в строеж имат обща черта: изглеждат като спестяване на време или пари в началото и се плащат многократно после. Ето най-честите от практиката:

•     Плащания без документ и без връзка с договора: всяка вноска трябва да е срещу документ и по уговорения график - при бъдещо прехвърляне или спор недокументираните плащания на практика не съществуват.

•     Подпис върху „стандартен договор“ без преглед: предварителният договор на инвеститора защитава първо инвеститора и това е нормално - вашият юрист връща баланса с няколко ключови корекции.

•     Пропусната клауза за прехвърляне: откривате, че договорът не допуска прехвърляне на правата ви, точно когато ви трябва - а тогава сте изцяло зависими от добрата воля на инвеститора.

•     Купуване на „хартия“ без проверка на терена: обещаният обект трябва да съществува в одобрен проект с влязло в сила разрешение за строеж, не в брошура.

•     Игнориране на графика на другата страна: при прехвърляне новият купувач поема и оставащите вноски - несъответствие между неговото финансиране и графика на инвеститора разваля сделки в последния момент.

Общият знаменател: при купуване на апартамент в строеж документите вършат работата, която при завършен имот върши огледът. Пестенето от правна проверка тук е най-скъпото възможно спестяване.

Етап на сградата и форма на сделката: обобщение

Таблицата е ориентировъчна рамка - конкретната сделка винаги изисква преглед на документите от юрист.

Как протича прехвърлянето на права и договорна позиция: стъпка по стъпка

Прехвърлянето на права по предварителен договор протича по сходна процедура в повечето случаи, когато се прави коректно. Редът, който работи в практиката:

1.     Преглед на предварителния договор от юрист: клаузи за прехвърляне, необходимо съгласие, такси и ограничения.

2.     Уведомяване на инвеститора и получаване на съгласието му в писмена форма - преди каквито и да е разплащания между страните.

3.     Пълна проверка от новия купувач: платени вноски срещу документи, график на оставащите плащания, статут на строежа по актове.

4.     Подписване на договора за прехвърляне с уреждане на всички насрещни задължения - какво е платено, какво остава, кой какво дължи на инвеститора.

5.     Тристранно потвърждение: инвеститорът признава новия купувач за страна по договора, обикновено с анекс или ново подписване на предварителния договор.

Разплащането между стария и новия купувач е добре да мине по доверителна сметка или друга защитена схема - прехвърлянето не се вписва в имотния регистър и защитата на страните е изцяло договорна.

Как да подготвите изхода още при покупката?

Възможността за прехвърляне се осигурява в деня на подписването, не в деня на продажбата. Ако допускате, че плановете ви може да се променят, направете три неща при самата покупка.

Първо, договорете клаузата за прехвърляне: правото да прехвърлите договора с разумно уведомление, ясна процедура за съгласието на инвеститора и предвидима такса, ако има такава. Коректните инвеститори нямат проблем с такава клауза - тя е стандартна практика.

Второ, пазете пълно досие: всеки анекс, всяко платежно, всяка кореспонденция за промени по обекта. При бъдещо прехвърляне купувачът ви ще иска цялата верига документи - липсващо платежно от преди две години може да блокира сделка.

Трето, изберете обект с широк вторичен пазар: функционално разпределение, добро изложение, паркомясто. При апартаменти център ликвидността е структурно висока, но и в силна локация конкретният обект решава колко бързо и на каква цена ще излезете.

Защо изборът на инвеститор решава половината въпроси?

При имот в строеж купувате едновременно бъдещ апартамент и договорно отношение с инвеститора за години напред - от вноските до гаранционните срокове. Инвеститор с история от завършени сгради, ясни договори и коректни прехвърляния сваля по-голямата част от рисковете, описани по-горе.

Pirotska Residence се изгражда от Унистрой - строител с над 30 години опит в жилищното строителство в София. Купувачите получават апартаменти от инвеститор без комисионна, с прозрачна схема на плащане по етапи и договори, в които редът за прехвърляне на права е уреден изрично. Разгледайте свободните апартаменти в Pirotska Residence с актуални цени и разпределения.

Чести въпроси при сделки в строеж

Какво притежавам, ако съм подписал само предварителен договор?

Притежавате облигационни права - вземане срещу инвеститора да ви прехвърли собствеността при уговорените условия. Това не е вещно право върху имота и не се вписва в имотния регистър. Позицията ви се определя изцяло от клаузите на договора, затова те се четат внимателно преди подписване.

Мога ли да прехвърля апартамент на зелено на друг купувач?

По правило да. При нотариален акт за право на строеж или обект в груб строеж - с нова нотариална сделка. При предварителен договор - чрез прехвърляне на правата по него, което в преобладаващата практика изисква съгласието на инвеститора. Проверете клаузите за прехвърляне в договора си, преди да планирате продажба.

Кога сградата става „самостоятелни обекти“, които се продават като имоти?

След завършване на грубия строеж, удостоверен с Акт 14, обектите в сградата съществуват като самостоятелни вещи и собствеността върху тях се прехвърля с нотариален акт. Преди този етап предмет на сделка е правото на строеж върху бъдещия обект.

Дължа ли данък, ако продам преди Акт 16 с печалба?

По правило да - печалбата от прехвърляне на имот или права се облага по ЗДДФЛ, а освобождаванията за дългосрочно притежание изискват срокове, които при препродажба в строеж рядко са изтекли. Конкретното третиране зависи от случая - консултирайте се със счетоводител преди сделката.

Може ли инвеститорът да откаже съгласие за прехвърлянето?

Да, ако договорът не го задължава към друго - затова клаузата за прехвърляне се договаря при покупката, а не когато потрябва. Коректните инвеститори обичайно дават съгласие при изряден купувач и уредени задължения, понякога срещу административна такса. Дали конкретен отказ съставлява неизпълнение на договора е преценка на юрист по конкретните клаузи.

По-рисково ли е да купя от предишен купувач вместо от инвеститора?

Да, с една степен: освен проекта проверявате и цялата верига на прехвърлянето - оригиналния договор, платените вноски, съгласието на инвеститора. При коректни документи сделката е напълно работеща и понякога носи по-добра цена. Правната проверка тук не е препоръка, а задължително условие.